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六年准备,万达商管终赴港股

[来源:本站整理][日期:2021年11月25日][点击量:173] 【 【打印】

从撤销A股IPO到递交港股上市申请,王健林仅用了211天。万达商管动作如此之快,源于其长达六年时间的上市准备,更源于商业轻资产的上市风口。

 

六年准备,万达商管终赴港股

 

10月21日晚,万达集团旗下商业运营平台珠海万达商业管理集团股份有限公司向香港联交所递交了招股说明书。

证监会官网资料显示,8月20日,证监会国际部披露,已接收珠海万达商业管理集团股份有限公司提交的《境外首次公开发行股份(包括普通股、优先股等各类股票及股票的派生形式)审批》材料。8月26日,证监会出具补正通知,10月9日证监会接收补正材料。10月11日,材料已经获得受理,这意味着万达商管可以向港交所递交上市申请表格,进入赴港IPO的实质性阶段。

这是万达商管从A股撤退后,王健林带着重组后的万达商管再次赴港上市。

 


排队近六年


早在2015年9月,万达商业就向中国证监会递交了招股书。

当时万达商业拟上市的资产以商场(包含商场管理运营)、酒店(包含酒店管理运营)和文旅项目三类为主,房地产属性浓厚。此后受到房地产调控政策的影响,万达商业开始调整业务,转型轻资产,进一步优化其资产属性。在经过调整之后,万达商业上市主体从三变一,变为以万达广场为主的商业部分,而且连公司名字也进行了改变。2018年3月1日,大连万达商业地产股份有限公司更名为大连万达商业管理集团股份有限公司。

从“商业地产”到“商业管理”,万达商业宣布不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。2019年底,万达商业集团完成了房地产业务剥离。至此,万达商业剩余的房地产业务全部交由新成立的万达地产集团负责,而万达商业成为真正意义上的商业运营管理企业。

今年3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司公告,宣布从排队近六年之久的A股IPO队伍中撤退。3月29日,大连万达集团在官网发布消息称,万达商管与珠海市政府签署协议,将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴,同时珠海国资委出资30亿元战投入股万达轻资产商管公司。据万达方面介绍,落户珠海横琴新区的万达轻资产商管公司,是万达商管重组后的轻资产运营管理公司,万达商管持有该公司全部股权。

按照万达商管当时的说法:万达轻资产商管公司不持有物业,全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。此外,万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外,将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

在2020年新开业的万达广场中,有27座为轻资产模式,占比达到60%,并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底,在建的142个万达广场中,轻资产部分占比超过80%,2021年计划签约70座轻资产万达广场。

重组后的公司名为珠海万欣企业管理有限公司,注册成立日期为2021年3月23日,注册资本1000万元,注册地址在珠海市横琴新区宝华路,经营范围包括企业管理一般项目:企业总部管理;企业管理咨询;以自有资金从事投资活动。该公司的唯一股东为大连万达商业管理集团股份有限公司。

此前,有媒体曾援引知情人士的话透露,亚洲私募股权公司PAG将对大连万达集团旗下的商业地产管理项目——万达轻资产商管投资约28亿美元,本次投资将使该公司上市前融资额达到约60亿美元。

大连万达商业管理集团股份有限公司披露的2021年公司债券半年度报告数据显示,公司上半年收入226.8亿元,同比增长32.06%;毛利率68.44%,同比下降3.71%,利润总额95.15亿元。截至6月末,公司手持货币资金301.44亿元。从业务板块来看,投资物业租赁及管理收入209.96亿元,毛利率72.22%;酒店运营收入6.57亿元,同比增长111.81%;毛利率43.63%,同比增加466.93%。

 

今年以来,万达商管业绩表现不错,毛利大幅增长。


卷土重来

翻看万达集团的历史可以发现,万达系曾有一个地产属性的上市平台于五年前退市。

据了解,2014年12月23日,万达商业(后更名为“万达商管”)在香港联交所上市,但市值表现远不如内地A股上市的房地产企业。于是上市不满两年,问鼎中国首富的王健林难于容忍自己一手创造的商业帝国被资本市场低估,2016年9月20日,万达商业从港股退市,转而踏上回A的征程。

从港股私有化退市后,万达商业不断寻求机会回A上市,但排队六年时间,上市仍旧遥遥无期。终于,今年3月24日,大连万达商业管理集团股份有限公司宣布从A股IPO队伍中撤退。

值得注意的是,在宣布撤销A股IPO的前一天,珠海万达商管正式成立,并与珠海国资委合作,自此,珠海万达商管的股权结构基本确立,大连万达商管、珠海万赢及银川万达分别持有69.99%、30%及0.01%股权。

随之而来的,是进军港股的计划,以及珠海万达商管与大连万达商管之间的人员调配、资产重整。招股书透露,自成立以来,珠海万达商管与大连万达商管之间进行过29次股权交易,据观点地产新媒体查阅,上述29个项目公司,均持有重资产项目的大部分股权,其中包括武汉万达汉秀商管、南京万达茂乐园、上海万达茂乐园等。在剥离29个商业项目后,珠海万达商管与大连万达商管会签订委托管理协议,同样由珠海万达商管管理上述业务,而大连万达商管持有。

虽然暂无法获悉29个项目的具体估值,但从珠海万达商管招股书披露的部分数据可以测算,轻资产模式大幅增强了其资产回报率。数据显示,截至2018年、2019年及2020年12月31日以及截至2021年6月30日止六个月,珠海万达商管的资产回报率分别为9.6%、4.5%、2.8%以及3.9%。

该公司提到,资产回报率逐年下降主要归因于确认为投资物业的租赁增加导致总资产增加,但今年上半年资产回报率有所增加,一方面由于运营模式调整,投资物业减少;另一方面委托管理模式下实现运营管理服务变现,但部分被出售附属公司所产生庞大亏损所抵销。也就是说,通过重轻资产的调配,珠海万达商管的整体持有成本下降,回报率、毛利率等实际上实现了回升。

 

在修炼了六年“内功”后,万达商管终于赴港上市。


此万达非彼万达


有人说,珠海万达商管辗转六年时间,又回到了港交所。但也有人说,此万达,非彼万达。

前者或许说的是,珠海万达商管与此前的万达商业实控人同属王健林;而后者说的,或许是两个上市平台的资产包乃至估值的差异。

资产包方面,珠海万达商管是一个运营管理服务公司,不持有重资产项目,而是通过轻资产运营获得收益。在轻资产模式下,该公司不需要投入资金进行土地的购买或者零售商业物业的开发,这种模式能够大大降低企业的财务负担,提高资金运营的效率。

目前,市场上存在的轻资产模式主要包括租赁运营(收益分成型)模式、租赁运营(传统型)模式、委托管理模式、管理输出服务模式及品牌输出服务模式五种。

租赁运营(收益分成型)模式是指运营商向业主租赁零售商业物业,然后出租给商户,这种模式下运营商的收入来源于与业主根据项目净收益分成,而租赁运营(传统型)模式的收入则来自租金收入及物业管理费。委托管理模式、管理输出服务模式下,运营商主要提供管理团队及运营人员,两者的收入均来自运营及管理费。品牌输出服务主要向零售商业物业的业主授予品牌使用权,运营商的收入主要包括品牌许可费。

对比来看,五种模式各有千秋,但租赁运营(收益分成型)模式无最低保证租金、合约期限长、业务营运稳定,更具竞争力。珠海万达商管的轻资产模式主要是租赁运营(收益分成型)模式及委托管理模式。

其中,于2018年、2019年及2020年以及截至2020年及2021年6月30日止六个月,珠海万达商管来自委托管理模式的收入分别占总收入的87.9%、79.1%、51.4%、49.7%及62.5%。同期,珠海万达商管来自租赁运营模式的收入分别占总收入的12.1%、20.9%、48.6%、50.3%及37.5%。

从上市平台融资和估值来看,此前,珠海万达商管的Pre-IPO融资当中,获得了486亿港元的融资,PAG(太盟投资集团)、碧桂园、腾讯、蚂蚁金服等均看好这家即将上市的轻资产商管公司。有分析认为,多轮融资后,珠海万达商管的融资额将翻倍至60多亿美元,若顺利上市,将摘走华润万象生活“募资王”的头衔。

为何珠海万达商管能够获得资本市场的青睐?或许源于两个方面的原因,其一,当下轻资产处于市场风口;其二,有先来者华润万象生活的市场估值等作为参考。

有数据统计,近年来,国内商业广场的数量及总在管建筑面积不断增长。2015年至2020年,中国在管购物中心总数由13655家增加至20977家,复合年增长率为9.0%。有关数字预期于2025年将达到28332家,2020年至2025年的复合年增长率为6.2%。中国购物中心呈指数式增长,但运营团队以及中小企业对商业地产经营能力较差的当下,委托管理的轻资产模式存在庞大的需求量。

另一方面,在物管上市风口的当下,宝龙商业、华润万象生活等以商管为主要业务的企业充当上市排头兵,并获得资本市场好评。

其中,宝龙商业上市估值以17-18倍PE推算,对标2019年的净利润为2.2至2.35亿港元,市值大约应在40亿港元左右,上市当日,该公司市值达到59.67亿港元,截至2021年10月21日,该公司的市值121.03亿港元。而华润万象生活彼时的上市估值预计在400亿港元左右,截至2021年10月21日,其总市值达到989.46亿港元。

有分析人士预计,对标目前的上市商管公司宝龙商业、华润万象生活,珠海万达商管的市值或超4700亿港元,保守的估值亦超过2000亿港元。

编辑:彭洋

(整理自澎湃新闻、观点地产网,有删改)

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