首页 > 研究推广 > 案例分析

房企“养老” 解决盈利模式是关键

[来源:本站整理][日期:2021年04月28日][点击量:30] 【 【打印】

新闻摘要:实际上,养老产业在中国房地产领域并不陌生,但这一很早就被发现的蓝海市场,并未找到较好的盈利模式。

422日,在“2021中国养老与康养产业发展高峰论坛”上,越秀地产旗下的越秀康养签约收购朗高集团,将布局范围开拓至长三角地区。

而早在2月初,银城国际控股收购了南京一家健康产业公司部分股权;去年11月,旭辉也在苏州落地了其首个康养社区,成为养老领域的“新兵”。甚至更早之前,万科、保利、远洋、绿城等企业则已在养老与康养领域探索多年。随着老龄化社会的加速到来,养老健康产业的崛起,以及自身转型的需求,房地产开发企业成为养老产业的重要参与者。

在上述高峰论坛上发布的《2021中国养老与康养产业发展报告》(下称《报告》)显示,主板上市的公司中,目前涉及养老产业的有82家,其中主营业务为房地产的公司有32家,占比高达39%。尽管“蓝海”就在眼前,不少开发商也在积极探索,但目前来看,盈利难的现状短期内难以解决。《报告》披露,在其样本调查中,有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。

 

椿萱茂是远洋集团于2012年成立的养老品牌,如今已在全国十多个城市落地。



房企涌入养老市场

2013年被认为是“养老元年”。这年9月,国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见(国发〔201335号)》提出,2020年要全面建成功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。此后的6年里,养老政策的发布迎来高峰期。有统计显示,这段时期仅中央级的养老文件就有130余个,包括产业政策、土地政策、金融政策等八个方面,填补了过去的空白。

社会办医、办养老相关政策频频发布的背后是老龄化带来的刚性需求。截至2017年底,中国80岁及以上人口达2600万人,占全国总人口的2%,预计2050年,该比例将暴增至8%。同时,2020年独居和空巢老人约有1.18亿人。与此相对的市场规模也是同样庞大,越秀康养战略投资中心提供的数据显示,据测算,“十四五”末中国康养市场容量将超10万亿,其中,养老公寓(含康养小镇及旅居)市场容量为4.4万亿、养老服务1.9万亿、养老机构5000亿。

在这过程中,有不少房地产开发商瞄准养老领域进行布局,并已取得了初步成果。

万科是较早开启行动的企业之一。2009年万科便开始研究养老业务,2011年杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。截至20203月,万科的养老业务布局包括北京、上海、成都、杭州等在内的13个城市,共有各类养老及康复医院项目资源53个,总床位约7800个。

2012年,保利发展在北京落地首个以“医养结合”为服务特色的养老机构“和熹会”,开启健康产业布局。此后,保利发展分别在北京、上海、成都、广州地区先后运营多家高端养老机构,完成了京津冀、长三角、珠三角及川渝区等四大片区的布局。远洋集团旗下的远洋养老也于2012年成立,同年创立了“椿萱茂”养老服务品牌。公开信息显示,成立9年以来,椿萱茂已在全国10多个城市落地,拥有逾30个连锁机构、超15000张床位、8个长者社区、20多个老年公寓、2个护理院。越秀地产也从2012年起开展了对行业进行系统研究、进行全国实地调研;2017年,养老产业公司设立,并购了深圳银幸公司;2019年便开启了社区、居家养老服务试点,落地首张家庭养老床位,并加快了与阿里巴巴推动智慧养老服务的合作。行业“新生”旭辉于202011月在苏州落地了其首个康养社区。旭辉董事局主席林中在3月份的业绩会上透露,“旭辉去年就在布局养老产业,在苏州有一个项目,北京有两个,即将在上海还会有三个。”

有统计数据显示,2015年初,介入养老产业的上市公司仅8~9家;到现在,在主板上市的公司中,涉及养老产业有82家,其中主营业务为房地产的公司32家,占比高达39%

随着市场热情的升温,不少企业也踏上了并购重组的捷径。2017年,碧桂园收购了九华山庄100%股权;融创也在2017年将藏马山养老养生特色小镇项目收入囊中;2019年,保利、华润置地皆在养老业务上推进了收购动作。近期,越秀康养通过收购朗高养老,迅速打开了在长三角的布局,并由此形成“368000床”的规模格局,落子广州、佛山、无锡、镇江、湖州、台州等城市,共有20个项目近8000张床,可运营床位5000张。越秀地产甚至在年报中披露,未来“致力于在‘十四五’末成为‘大湾区第一、全国领先’的康养产业集团”。

 

随着“更年轻”老人群体的增加,养老观念也在不断更新,房企的高端产品或许才会逐步被市场接受。


尚未看到盈利模式

经过十余年的摸索,开发商介入养老产业的模式逐步明晰,通常会将养老机构、CCRC、社区嵌入机构、居家服务等综合养老服务构建为其主要模式。不过,开发商在布局养老产业时,其产品线多聚焦于高端。

“通常普惠型的养老服务,其背后是政府补贴,每个月费用较少,这个是满足基础需求的。”有熟悉养老地产的行业分析师向媒体表示,“真正有市场化的空间是高端市场,养老业务需要对应的服务、设施的投入,不做高端产品,意味着可能达不到对应的投资回报率,所以大部分开发商做的都是万元以上的高端产品线。”

据滨江澜悦长者公寓的销售人员介绍,长者公寓项目包含两栋,共83套公寓,正式开放的仅其中一栋,共43套公寓,目前仍有4套公寓可供选择。房间的户型皆为一室一厅,公寓面积约60平方米,最多可由两位老人居住。“根据楼层、朝向等的不同,需要缴纳65~205万元不等的押金,这是9号楼的价格。”上述销售人员介绍,“全线江景房的10号楼,押金将在250万元左右。”该部分押金需一次性缴纳,至少居住三年;此外,每月还需缴纳管理费、服务费,单人为每月8000元,双人为每月13000元,按年缴纳;餐费则根据每餐实际情况而定。以此粗略计算,不计餐费的情况下,单人入住价格最低的一套公寓房,需要一次性缴纳74.6万元。

与滨江澜悦相距不远的滨江望年荟则为照护机构,主要面向半护理、全护理及轻中度失智长者。据工作人员介绍,该项目内共有79个床位,入住率在92%左右。该项目整体收费标准低于上述长者公寓,以朝南的双人间为例,包括床位费、护理费、餐费等在内的各项费用需每人每月8250~13800元,套房的价格则在24000~29100元;朝北的房间则价格稍低。

远洋旗下的椿萱茂·虹湾长者社区与滨江澜悦长者公寓相似。客服人员表示,项目包括一居室、一室一厅两种公寓户型,其中一居室面积在28~42平方米,一室一厅的平均面积在60平方米,“需要买断房间的使用权,然后可以拥有永久使用权,可以继承,也可以转让。”以一居室为例,买断费用大约在108万元~178万元;此外,每人还需按月缴纳3200元的基础服务费、3000元的餐费。

总体来看,开发商打造的养老机构价格普遍偏高,与当下的老年群体消费能力和消费观仍存在较大错位。因此,尽管定位高端、定价高昂,目前来看,真正通过养老业务实现高效盈利的企业并不多。《报告》披露,在其样本调查中,有61%的企业表示尚未形成有效盈利机制。值得一提的是,构成前述报告样本的企业中,有35%的房地产开发企业、34%的物业服务企业。

对于存在盈利瓶颈的原因,《报告》指出,一是投入成本较高,如配套设施、维护费用与折旧摊销、人工费用、融资成本等方面的投入远高于普通住宅;二是养老地产主要通过租赁和提供服务等长期运营方式获得收益,资本回收期长。这导致盈利模式不清晰,尤其是与房地产高利润快周转有一定差距。

人口学家、北京大学人口所教授乔晓春此前的一项调查研究也显示,在北京市460所养老机构中,实现盈余的养老机构只占4%,基本持平的占32.8%,稍有亏损的占32.6%,严重亏损的占30.7%,总体盈利情况并不乐观。万科集团董事长郁亮在201812月的一场媒体交流会上也曾坦言,万科的养老产业在摸索中,还未看到任何盈利模式。越秀地产养老业务相关负责人也在日前的论坛中透露,布局养老不看当下收益,可能需要再熬几年,但等到60后到80后这一批人步入老年之后,他们的观念和支付能力,将足以支撑养老市场的爆发。

 

随着各项养老政策的密集出台,养老已成为各方无法忽视的一个大市场。


寄望于60

房企切入养老产业,实则进入了一个全新赛道。中国健康管理协会常务理事杨彬表示,“不同于传统地产,养老产业的销售是一条线,因为客户是特定群体,不会因调控的松或紧而产生大的波动。”

7年前,从地产行业转向养老产业的鄂俊宇,道出了地产行业发展多年存在的一大现实:过去,很少出现以老年人口作为主体进行的空间设计,也很少有无障碍设计。随着人口老龄化的来临,城市、社区、家庭的空间需进行适老化改造及老年宜居环境建设,从而为居家养老、就近养老提供支撑。

对于房企来说,这是新的挑战和要求。鄂俊宇指出,房企此前布局养老产业,采用的仍是地产思维、地产模式、地产标准及配套,“如果说,好山好水好风景好气候能够拉动40后、50后的消费主体去购买住宅或旅居产品。那么,等60后、70后步入老龄化,若不能围绕美好智慧空间,以生活方式为导向提供服务,是很难让这一群体产生消费的。”

在这一过程中,房企从重装修转向轻装修、重装饰的过渡还不够。在鄂俊宇看来,一个高品质的完整养老居住空间,需要更多的产品群来支撑,“围绕生活、全龄健康的空间,需要有体系化的产品做支撑。与此同时,整个社区也必须纳入智慧健康、智能化、智慧化的体系内,由此提供服务,才能实现可持续发展。”

基于此,鄂俊宇认为,从事养老产业,必须要有战略眼光、耐心及长期思维,如果仅作为一个转型,投机、避险心理,并不适合进入这一产业。“房企未来大有可为,重点在于,要把注意力放在运营和服务上,由运营到整个地产开发,而不是用资本的方式去运作。”杨彬称,若真正将服务黏性做出来,地产型的养老项目可以拥有较好的入住率和口碑效应。

此外,杨彬强调,房企不能以项目的思维看养老,必须用产业思维,“任何一个项目有截止的一天,如果做大型康养社区,是没有退出的那一天,房企进入时就要想清楚,既然要做养老,就不要考虑退出。”

实际上,随着老龄人口发生较大变化,相比此前,养老产业的商业模式亦发生较大变化,这对传统老年服务体系提出了新的要求。那么,企业该如何破解养老产业的盈利难题?

鄂俊宇指出,未来10~15年,1960~1975年出生的这一代人将步入老龄阶段,“这一群人享受了改革开放、经济全球化的红利,掌握了国内大部分的财富和资源,他们步入老龄阶段,将改变养老产业的消费和生态。”从整个外部环境分析,鄂俊宇指出,城市也将从经济型向健康型转变,届时,健康、美好生活、幸福或成为整个社会最大的诉求点,由此导致养老产业在空间、服务层面发生巨变。

聂梅生表示,消费已成为我国经济增长的第一大引擎,养老产业应聚焦养老群体的需求和消费力,其中,60~80岁年龄段的活力老人消费能力是最强的,“退而不闲和退而不休,将成为活力老人的新常态。如何把60~80岁活力老人的消费能力释放出来,满足这群人的需求,提供连续20年不间断服务,拉动20年持续消费,是养老产业的关键所在。”

中国老龄产业协会会长曾琦亦表示,2.54亿老年人绝不是被动消费者,而是新需求的发现者,养老从业者必须拓展思路,放宽视野,适应人口老龄化新的发展趋势,同时运用有效的市场模式,把握新商机,创造新需求,“老龄产业粗放式经营、自发性成长的阶段已经结束,不要总把养老定位于护理,跟保姆、家政混为一谈,而是要靠科技手段解决智慧养老、智能养老,走创新发展之路。”

在产业发展过程中,曾琦强调企业间合作的重要性,“老龄产业市场规模足够大,产业链足够长,新型业态足够多,消费需求也足够强,任何一家企业或几家企业,不可能配齐老龄产业所有生产要素,也不可能整合全部产业链条,更不可能满足市场全部需求。因此,企业之间必须强化合作,优势互补,实现错位竞争,迎接人口老龄化的挑战,也有助于抱团取暖,增强和抵御行业风险。”


(整理自第一财经、新京报网,有删改)

 


本网站所刊登的各种新闻﹑信息和各种专题专栏资料,均为重庆职业经理人协会版权所有,未经协议授权,禁止下载使用。
指导单位:中国职业经理人协会 主管单位:重庆市人力资源和社会保障局 主办:重庆职业经理人协会 渝ICP备14005088号
重庆职业经理人协会信息平台 版权所有

渝公网安备 50019002500543号