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【现代掌门人】吴亚军:龙湖没有英雄

[来源:本站原创][日期:2018年12月26日][点击量:1195] 【 【打印】

本刊记者 彭洋

 

长期以来,她与周群飞、陈丽华、张茵被视为中国最成功的创业女性。尽管在《2018胡润全球白手起家女富豪榜》中,她屈居第二,但在很多男人眼里,她是真正的“英雄”。

24年来,凭借着女人的细腻与男人一样的格局,她硬在男人占统治地位的行业里开辟出了一块自己的天地。与男人相比,企业的经营与管理,她毫不逊色,甚至在某些关键指标上还有所领先。她就是吴亚军。

11月22日,龙湖集团一则简短公告,让一贯低调的吴亚军再次成为行业的焦点。

公告称,董事长吴亚军将原有吴氏家族信托所持的43.98%龙湖股权全部转至女儿蔡馨仪的XTH信托。由于蔡馨仪没有在龙湖体系内任职,并且“蔡馨仪无条件承诺及保证其根据吴亚军的指示行使相应股份的投票权”,吴亚军顺利地将巨额财富传给了女儿,同时也保证了自己对龙湖的绝对领导权。受此影响,龙湖集团股票当日以21.60元,下跌2.5%之后,第二天就反弹至21.65元。

这行情几乎像6年前她与公司联合创始人蔡奎离婚时的翻版。2012年11月20日,龙湖集团公告宣布董事长吴亚军与丈夫蔡奎离婚,尽管按协议蔡奎将分走价值近200亿港元的财富,但由于夫妻俩事先采取了股权信托架构,离婚对公司股权几乎不造成影响。龙湖股价当日下跌4.2%后,连续两天回升,至11月22日,竟小幅上涨1.5%,

再联想一心堂创始人阮鸿献、霸王集团创始人陈启源2017年、2018年初离婚,股价重挫10%、30%,不能不说,龙湖的表现是一个奇迹。但了解吴亚军的人知道,这就是吴亚军的性格,不谋则已,谋则在我。

 

女子如男

吴亚军生于重庆合川,一座两江交汇的山水小城,天生有水的灵秀与山的雄阔。

实际上,整个重庆女性都是这般,聪慧而泼辣。所以相对于全国其他城市,女强人辈出,女老板众多。除吴亚军外,全面闻名的就有,陶然居的严琦、小天鹅的何永智、重庆富桥的胡芝蓉。相对其他三位所从事的餐饮、保健业,吴亚军的起点无疑要高很多。

吴亚军的起点高,首先在于她的学历,西北工业大学的高材生,在当时无疑是百里挑一的“精英”。其二,在于她的心气,“背背篓,养肥猪”不是她的生活,其梦想是,要做“居里夫人”。

据其中学时的班主任黄官学回忆,吴亚军大胆、直率,没有普通女孩的唯唯诺诺、哼哼唧唧。其文科特棒,作文常被老师当作范文在课堂上念读。然而,为增强逻辑思维,高考时吴亚军偏选了理科,挑选的专业更是让大多女性望而生畏——鱼雷动力装置。

1984年大学毕业后,分配至重庆前卫仪表厂当技术员,堪称金领的工资却无法安顿她的“荷尔蒙”,她争取过德国来访工程师翻译,当过工厂电大老师。4年后,按捺不住青春的激情,她辞职在当时名不见经传的行业报《中国市容报》当过5年记者、编辑。

不过,树挪死,人挪活。吴亚军在5年采编过程中,接触了大量房地产企业,积累了丰富的人脉。1994年,借当时“下海热潮”,吴亚军从报社辞职,成立了重庆佳辰公司,专做专修和进口建材。

下海时,一个同学调侃她:“你好好的记者不当,你想干啥,想当富婆?”吴亚军后来忆及此事称,当时一方面不知哪来的自信,觉得自己肯定会有钱;另一方面则想跟社会偏见对着干一下,试试不干坏事不骗人能不能做好一个企业。由此,可见吴亚军的“骨气”。

实际上,在吴亚军成立公司之前,其丈夫蔡奎已有自己的公司,并且凭借蔡奎聪明的头脑和电脑生意的火爆,吴亚军完全可以不上班,清闲地当上“富婆”,或到老公公司任个“闲职”,当个“监工”。但她不想做一个“附庸”,尽管在成立公司时,她与老公各出资50万元,但公司不但与老公公司的业务毫不相干,连办公的地点也距老公数里之遥(蔡奎公司在渝中区大坪,吴亚军公司在上清寺)。

或许蔡奎对佳辰公司的业务并不看好,或许两人观点向左,佳辰公司成立后,蔡奎并没有到公司上班,而是继续倒腾电脑赚他的“轻松钱”。有媒体报道,吴亚军似乎“看不上”蔡奎做生意的方式。吴亚军说,做企业要赚钱,但做企业和赚钱还不一样,只会赚钱就只是个有文化的个体户。于是蔡奎继续当着“有文化的个体户”(蔡奎南京航空航天大学毕业),留下吴亚军独自“披荆斩棘”。

创业艰难,吴亚军自不例外。其中学老师说,她像个男孩。创业后,她的“男性”特点愈发突出,而对于自己的“男性”作风,吴亚军也不讳言。她说,商海残酷,“不能考虑性别、形象,能拿大刀片就拿大刀片,能拿爆破筒就拿爆破筒。”

据说有一次龙湖工地夜间施工,被住在旁边的新华社记者投诉,吴亚军知道时已是深夜,她立即赶到现场,翻墙进入工地。由于当时工地负责人不在现场,工人不愿意停工,因为少了加班费。吴亚军于是就站在水泥中,与工人对峙,表明自己的态度。

在同事眼里,吴老板“精力充沛”,让很多男下属都自愧不如。一跟随她多年的下属曾透露,在龙湖上市路演的8天里,管理层跟着她马不停蹄地跑了全球6个城市,最后从索罗斯基金出来时,很多人都快累倒了,她还问,“我们下一站是哪里?”

 

细节致胜

房地产尽管是一个男人为主的行业,但也十分讲究细节。实际上,细节上的粗糙多年来成为这个行业的通病,吴亚军正是因为深受其苦才萌发了“自己盖房”的念头。

当时,吴亚军在重庆买了一套80平方米的房子,不但延迟交房一年多;入住后,一年多天然气不通,电力不稳,经常短路。房子的设计和采光也有问题,电梯还常出故障。住在里面,简直就是一种“痛苦”,于是吴亚军就有了“如果有一天我做开发商的话,一定不会这么差”的想法,并据此认定房地产业有很大的发展空间。

1995年,佳辰公司与重庆国企中建科产业有限公司合资成立重庆中建科置业有限公司(佳辰公司持股45%),正式进入房地产行业(不久后公司更名为重庆龙湖地产发展有限公司)。

龙湖拿下的第一个项目是——龙湖花园南苑。1997年项目动工后,吴亚军将“细节”放在了非常重要的位置。“任何一个决策都反复推敲讨论,本想第一个项目少犯点错误,结果一不留神居然成了精品。”吴亚军事后说,凭借对工程质量和项目品位的细节把控,南苑项目备受赞誉,连续两年蝉联重庆市“十佳住宅小区”第一名。1999年,龙湖另一个项目——龙湖西苑破土动工,为了减少施工烟尘污染和增加客户看房的直观性,吴亚军首创了板式围合、样板景观等手段,让项目一上市就成抢手货,“卖房比卖菜还快”。

龙湖花园两个项目的接连成功,除了精细的质量把控,还得益于良好服务口碑。打从项目开始销售起,吴亚军就强调服务的重要性,力求以一个个细节打动潜在购房者。龙湖物业“精细服务”就此奠基,后来吴亚军又将“精细服务”进一步延伸,形成了“龙湖地产善待你一生”的服务概念,至今成为龙湖一块响当当的金字招牌。

此后龙湖逐步成长为重庆地产界的领军企业。虽然与创业之初相比,企业规模已不可同日而语,但吴亚军还是延续着她细致的管理,并影响着龙湖的管理层。2000年左右,龙湖进军商业地产。龙湖的一些老员工至今都还记得,2003年全年,吴亚军一有空就会跑到龙湖的首个商业项目——重庆北城天街二楼,亲自去数当天的客流量,以此作为决策的参考。如今吴亚军当然不必再担心客流量,早在2011年北城天街就以日均客流15万人次、单日最高客流20万人次的成绩,达到了成熟购物中心单日客流量的国际行业标准。不过,她“数人”的故事却成为龙湖各级管理层言传身教的的典故。“龙湖商业项目管理者都有这个习惯,每天一定要到自己的场子里面去看一看”,重庆北城天街项目总经理谭华说。

在龙湖,对细节的把控成了一道不可触碰的“红线”。据龙湖内部人士透露,2016年吴亚军曾在龙湖内部微信群里大发雷霆:“刚才看了项目,很失望,建筑不及格,粗陋,门厅很小,本来可以做得精细雅致一点,但从壁纸、线条、灯光来看很潦草,景观无记忆点,这种不讲究我不相信是这个城市人民的审美,也不相信是成本的限制(许多细节是因为水平和不走心)……这样的团队让我深深的失望。”这样严厉的指责,在一贯温婉的吴亚军身上是很少见的。

有时为了让小区引来更多的雀鸟,吴亚军甚至会关心到花木的搭配、树木的高低。由于对质量和服务的精益求精,龙湖在国内的口碑日益良好,其业绩也随着口碑逐年攀升。近几年,龙湖营收已步入全国前十,将同城的金科、渝开发、欧鹏等同行远远甩在身后。龙湖物业凭借良好的口碑,也成功进入全国品牌十强。

 

稳中求进

吴亚军曾说过,龙湖在发展轨迹上有过两大节点,一是从重庆走向全国,二是在高速增长期主动减速。

2006年之前,龙湖是西南地区一方霸主,对于企业未来战略,龙湖高层有很大分歧。一部分高层认为,应该安心做好“西南王”;另一部分则想先碰碰北京市场,进而扩张到全国。就吴亚军本人而言,她倾向于全国扩张,在她看来,当时全国房地产市场还有一个较大的增量空间。由于部分高层的说服压力很大,吴亚军迟迟没有落实到行动上,“当时是说服了这个人,另一个人又反悔了。”

这时,龙湖首席人力资源官房晟陶帮助吴亚军下定了决心。吴亚军在写给《房晟陶——或相濡以沫,或不忘于江湖》一文中曾回忆道:“当时,老房说‘进北京’对龙湖发展成为一个全国化的公司具有举足轻重的意义,与其只在重庆、成都做十来个项目,不如把十来个项目分布在北京、重庆、成都,这样,公司在资本市场上的价值要大得多。”

房晟陶帮她想通了关键的一节,尽管仍有部分高层不赞成,吴亚军仍决定走出大西南。事实证明,吴亚军和房晟陶是正确的。进军全国市场后,龙湖迎来了高速增长:2003年,龙湖销售额仅10亿元,2007年突破百亿,5年内增长10倍;而2009年至2010年,其销售额从183亿元猛增至330亿元,创造了行业内的增长奇迹。

2011年至2012年,情况出现了变化,龙湖在部分城市的销售明显放缓。虽然在公开场合,吴亚军如此解释,“2011年3月市场进入下行周期,2012年4月之后市场回暖,反应迟缓了一些”。但她深知,隐患来自龙湖内部,团队、地区布局和产品结构都出了问题。

“公司内部有很多总经理都不认为自己有问题,而是市场出现了问题,环境出现了问题,从来不觉得自己操盘水平低。”吴亚军说,当时龙湖遭遇的困难是,一方面,从2011年开始龙湖大部分地区总经理都是新任职,许多公司项目管理部团队也是新人居多,造成团队磨合中或多或少的效率、决策和组织损失,进而致使团队动荡;另一方面,虽然2010年龙湖抓紧卖完了郊区大盘中的低密度项目,但由于工期原因,等到郊区高层大量推出时遇上了市场变冷,因此龙湖必须一边去消化这些热卖时的“香饽饽”、遇冷时的“硬窝头”,一边还要拓展城市,完成商业布局。

“公司实在跑不动了。对自己诚实很重要。”在吴亚军的坚持下,2012到2013年间,龙湖有意放慢了速度,并对团队、布局和产品进行调整。对此,吴亚军有自己的想法,一个企业的发展不在于跑得有多快,而是在于平稳,“企业不走回头路发展就快了”。那几年,龙湖的销售额排名下滑,一直徘徊在11~12名间,公司中高层也被同行深挖。

但这并没有影响龙湖稳步前行,即使在国内房地产市场最惨淡的2014年。国家统计局的数据显示,2014年全国商品房销售面积同比下降7.6%,商品房销售额同比下降6.3%。而2014年龙湖在全国21个城市累计实现合同销售面积454.1万平方米,同比增长7%;累计实现合同销售额490.5亿元,同比增长2%,龙湖所受影响微乎其微,反而实现了逆势增长。

实际上20多年来,尽管吴亚军对于“稳”近乎执着。在房地产业,在2009~2011年、2015~2017年两个阶段,整个行业几乎都在狂飙突进。特别是一些中型房企,纷纷通过高杠杆、高负债、高周转、大兼并来扩大自己的实力,以致背上了沉重的债务和质量事故频发,一旦经济遇冷或遭遇宏观调控,公司就会因负债过高、资金链断裂、质量事故而陷入危机。为了让公司走得稳健,龙湖的负债率及融资成本基本上一直处于行业平均水平以下,2017年龙湖净负债率47.7%,平均借贷成本年利率仅4.5%,而行业平均水平分别为近80%,5.6%。2018年前10月,在行业总体不景气的情况下,龙湖仍然实现了16.9%的增长,合同销售额达到1641.2亿元。

 

不当英雄

房地产行业是一个很容易出“明星掌柜”的地方,比如提到万达就想起王健林,一提万科就想到王石,说起融创就想到孙宏斌,提及恒大就想起许家印……但龙湖不一样,虽然吴亚军对龙湖的影响甚大,但外界一般不会将两者直接划上等号。这因为,吴亚军刻意低调,更重要的是她很早就为龙湖搭建起了一套职业经理人班子,自己多退居二线。

2011年8月15日,龙湖发布公告,吴亚军辞任公司首席执行官一职,改由执行董事邵明晓接任。“我当时发现,我到四级城市公司时已经很难听到真话,很多员工见到我就紧张。”对一个稍具规模的企业来说,这种情况其实是普遍情况,但吴亚军敏锐地意识到,创始人对一家民营企业而言通常带有强烈的光环,这种光环有时会伤及企业,于是在龙湖的调整初步成型后,她果断选择退居二线。

至于接班人邵明晓,其实在吴亚军看来并非完美。“邵明晓有的时候在政治上比较幼稚,经常跟我吵架,我跟他是站在一起的啊。他有时候会纠结,觉得自己是对的,但内心又发毛。尤其是有投资人批评他的时候,”吴亚军事后回顾说,不过邵明晓有件小事让她颇为感动。当时邵明晓的弟弟在烟台一个厂里当车间主任,后来厂子倒闭,邵明晓就安排弟弟去当地的环卫所修理粪车,“其实龙湖在那里有个很大的项目,他让自己的弟弟到项目上随便接个工程,做些边角料的活,别人也挑不出什么来。”由此,吴亚军认准邵明晓是个正派、忠诚的人,值得信任。

“龙湖没有英雄”,这是吴亚军一直倡导的管理理念,龙湖现在依赖的是一套“平台+端”的管理措施。在国内房地产行业,大如龙湖这样的巨头房企,一般会采用集团下设区域公司、区域公司下设城市公司的三级管理架构,但龙湖一直没有区域公司。“平台+端”是龙湖正在推进的一项管理变革措施,其中“平台”是指集团借助IT技术和大数据支撑,成立资源与业务平台;“端”指各地区公司。吴亚军希望以此对龙湖的组织架构进行优化,未来用集团平台支持各地区公司端口,在加强总部集权的同时,削减管理成本,提高管控效率。“我们要消灭决策中的黑盒子,中医式把脉也要消灭,要相信系统,”吴亚军如此解释,公司不是靠某个领导特别民主,授权一线,而是需要指挥系统本身自带知识、权限、流程、模板,直接赋能给前线。当遇到问题时,前线直接呼叫,后台马上支持,这是管理升级的需要。

有时,为了一个问题,吴亚军甚至会与下属争执得面红耳赤,全无一点老板的“威严”。对她来说,员工能畅所欲言,对自己也是一种促进和学习,她非常享受这种过程。龙湖很多重大决策也就是在这种争执中逐渐产生和成形的。

 

心中执念   

除了是企业创始人,吴亚军还有两个重要的身份——母亲和妻子。

虽然关于其女儿的公开信息少之又少,但从零星的细节来看,吴亚军对女儿的爱不亚于任何一个母亲。

她曾这样评价自己:“我作为老板、总经理是成功的,因为作为女人,那种感同身受的东西让我有太多冲劲把事情处理好;作为母亲,也是比较尽责的,教育孩子还是成功的,因为投入产出比比较高。”

对于蔡馨仪与龙湖的关系,吴亚军曾提及:“家里的钱有可能不是由她(指蔡馨仪)继承。女儿选了生物科技,她说目前的生物科技研究太拘泥于细节,忽视了生命体之间的宏观联系,她要把这个空白补上。”

虽然目前外界并不清楚蔡馨仪是否走上了生物科技之路,但吴亚军已经平衡好龙湖与女儿之间的关系。11月22日,龙湖发布公告:出于家族财富传承的安排,董事长吴亚军将原由吴氏家族信托所持的43.98%龙湖股权全部转至女儿蔡馨仪的XTH信托。同时,蔡馨仪无条件承诺及保证其根据吴亚军的指示行使相应股份的投票权。由于蔡馨仪本身并没有在龙湖体系内任职,通过此操作,吴亚军既保证了企业的独立性,又稳妥地实现了财产传承。

这一操作,确实玩得缜密又果断,且不是吴亚军第一次这么玩了。

2007年,吴亚军在筹备着龙湖上市时,设立了两个不同的信托,分别持有她和丈夫蔡奎的股权(据媒体当时的报道,一位龙湖匿名副总经理称,吴蔡二人已分居多年)。2009年龙湖在香港上市,两人股权分属两个不同的信托。2012年吴亚军与蔡奎离婚时,由于信托的分隔,既让龙湖避免了许多上市公司因控制人婚变而引发的股权纷争、财富缩水、股价震荡、企业瘫痪等灾难性风险,又让蔡奎分得了时值约200亿元的股权,结果堪称完美。

在处理女儿与丈夫的关系上,吴亚军可谓“情义十足”,但龙湖在其心里的位置,丝毫不亚于自己的亲人,特别当其他家族成员与公司利益不能平衡时,吴亚军选择的更多是龙湖。

有媒体曾报道,为了“去家族化”,当蔡奎的公司与自己公司合并时,吴亚军提出,拿钱让蔡奎的妹妹去念大学,但毕业后不能再回公司,为此蔡奎很生气。

而对于自己的角色,吴亚军在接受媒体采访时曾做了一个选择:第一做一个好的企业家,其次做一个好的母亲,再次做一个马马虎虎过得去的老婆。这个选择,也最终造成了与丈夫的分道扬镳。

然而在龙湖员工眼里,吴亚军够“情义”。在工作之外,只要能力所及,吴亚军都会尽量满足员工。据说有一年龙湖举办联欢会,会上随机抽出部分员工,每个高管都要为这些员工送上一份礼物。吴亚军恰好刚下飞机就赶到会场,没时间准备礼物,于是现场摘下自己脖子上的项链送了出去。

所以,有评论说,吴亚军实际上将龙湖当成了自己的女儿与亲人,她几乎将全部精力都用在了龙湖的呵护与成长之上。而她所做的这一切,无非就是为了证明当初心里那个执念——不干坏事、不骗人能不能做好一个企业。

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